发布日期：2024-11-01 22:26 点击次数：174
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广州楼市迎来结束了14年限购的首个“十一”黄金周，叠加近期存量房贷下调利率、降低首付等一系列降低购房成本的政策利好，楼市行情表现如何格外引人关注。节前，央行、金融监管总局推出一系列房地产政策，首提“全力促进房地产市场止跌回稳”，超过预期的政策力度正逐渐显现影响力。长假第一天，也是这个“金九银十”楼市热度回暖的试金石。记者兵分几路，前往黄金周供应热点板块楼盘进行探访。现场可见，市场人气回升明显，不少项目表示新政后到访转化率明显提高，购房者决策时间缩短。而从记者走访情况来看，中心区楼盘人气热度相对更高。在政策“定心丸”的作用下，刚需也变得更敢出手了。
长假首日，多个项目售楼部座无虚席
首日直击：座无虚席，两天达成成交
“早上9点多营销中心就开始了忙碌模式。”不止一个楼盘的销售负责人这样对记者表示。上午9点多钟，记者来到位于海珠的中海大境，作为一个均价8.5万元/平方米，入市门槛近千万级的纯改善型项目，到访的客户却络绎不绝，洽谈区基本坐满。在这里就可以看出广州楼市的购买力，“我们从29日开始就一直处于热销状态，这几天成交已超过10套。”项目销售负责人对记者表示。
中海大境改善客户到访络绎不绝
同在海珠的保利燕语堂悦，以90~120多平方米的刚需刚改产品为主，入市门槛520万左右，吸引的主要是项目附近的刚需改善型客户。即使接近中午饭点时间，现场也是座无虚席。项目负责人则表示，近期虽然到访客户没有暴涨的态势，但到访转化率非常高。明显感觉到刚需更敢出手了，国家首提要促进房地产市场止跌回稳，也让不少人吃下定心丸，对楼市的预期明显转变。同时广州彻底放开限购，项目在教育资源、地铁交通、配套等方面的优势也对佛山客户有一定吸引力，新政后佛山客到访明显增多。
保利燕语堂悦现场成交不断
而在天河智慧城板块的能建·天河麓誉府，项目下午的人气比上午更高。据项目的销售负责人介绍，项目330万起可买南向三房，380万可买南向四房，属于天河区的入门级，在一系列稳楼市的新政发布后，客户近期的购房意愿有所加强，决策周期有所缩短。“过去和客户的沟通周期要2到4周，但是近期一系列政策发布后，客户能在沟通一周内，甚至2天就能达成成交，整体观望的情绪有所减少。”
能建·天河麓誉府现场人气
“我上午自己就接待了40台客”，在白云新城板块，作为近期板块热销的项目，国贸云上国庆假期的表现更上层楼。项目的营销负责人对记者表示，由于客户到访量大，几乎所有工作人员都分身乏术。“以往淡季一天也就60台客，从9月30日开始就出现热潮，当天就售出了十套，估计国庆期间成交量还会进一步增长。我们接待大厅都没地方坐了，还加了两套桌椅。” 据悉，项目最便宜的户型为85平方米的三房，整套大概350万元左右，最受欢迎的是142平米四房的户型，由于两梯两户，南北通透，产品力强，目前已经全部卖完。
国贸云上国庆假期到访量大
和中心区相比，外围项目同等的人气却有不少来自有组织的看楼团。作为今年“十一”黄金周楼市供应的大户，黄埔的新增供应主要来自于几个旧改大盘。黄埔新城表示，假期首日有200组客户到访，相比于新政前客户来访量提升1.5倍。
黄埔新城现场
下午一点多，记者在中建玖合·未来方洲见到，现场也是座无虚席，项目预计将在“十一”假期后正式开盘，现场认筹成交也是不断。
中建玖合·未来方洲国庆假期后将开盘
同是大规模旧改项目，中建海丝城在记者下午两点左右到访的时间段里，人气稍弱。据悉，项目自8月底开盘后，目前在推的主要是70多到117平方米的刚需刚改户型，项目国庆期间推出一批“3字头”特价单位，比较引人关注。
中建海丝城主要吸引刚需刚改客户的关注
板块热度谁更高？刚需客纷纷出手纯改善项目成交猛
总体来看，节前一系列重磅政策，正在楼市产生化学效应，“十一”黄金周期间市民看房热情高涨。“我们其实一直想置换一套大的房子，但担心旧房子卖不出去，而买了新房子又可能跌价，就一直在关注楼市的动向，近期出来的政策很多，觉得市场热度好像起来了，所以趁着放假出来看看市场的行情。”有看房客对记者表示。
在保利燕语堂悦，和家人带着两个孩子正庆祝成交的王先生（化名）对记者表示，之所以在国庆假期期间买楼，主要是因为自己是刚需，家里刚又添了一个宝宝，对项目各方面都满意，价格也合适就购买了自己的第一套房，对后势走向倒不怎么关心。记者见到，当日不少项目成交的都是刚需客户，以中小户型成交为主。
除了人气旺，从各房企和中介机构的报数来看，实际成交也是明显增长的。数据显示，2023年“十一”黄金周期间，广州一共成交了超1300套一手住宅，日均不到两百套，但比2022年同期的556套，日均不到80套，增长了超130%。而今年“十一”黄金周第一天，贝壳发布的贝壳新房节认购截至下午六点已突破500套，位于白鹅潭板块的江景豪宅保利滨江天悦则表示首日成交2亿元。滨江豪宅项目龙湖广州·御湖境首日成交2000万元。
从贝壳成交的项目来看，假期首日楼市整体成交呈现与近日股市相似的普涨态势，豪宅和刚需项目成交增长都很明显，从区域来看，无论是荔湾的项目还是增城的项目多是成交十多套的状态。
中原代理的全市项目也出现类似情况。据广州中原地产项目部总经理黄韬介绍，从长假首日中原代理的二三十个新房项目来看，整体到访量比平时周六日基本上涨了50%，有个别盘上涨了100%，成交量比周六日则增加了20%~30%，确实明显提升。但是否能以此判断楼市就此火爆了，还不能下次结论，还需要观察。根据以往数据，火爆的黄金周，理论上成交要比平时周六日增加50%~100%，目前看还没达到这个水平。可以说，政策是肯定有效的，通过分析当前成交的客户数据，可以看到，首先出手的并不是全新客户，而是已经看过项目不少次的老客户，第一次看楼就快速成交的状态还非常少。
对于目前哪些板块和项目受政策影响更加明显，有业内人士则认为，预计后期核心区高端项目的回暖会更快更明显。广州世联研究院副院长崔登科表示，自美联储降息以来，标志着由货币政策紧缩周期向宽松周期的转向，部分资金回流，也将推动中国经济进一步企稳向好。近期股市指数拉动明显，而房地产政策不断出台，限购放开，让部分获利资金也有可能进入楼市，配置核心区域的核心资产，白鹅潭、琶洲、金融城等中心区资源比较集中的板块和项目吸引力更大。
“我们成交的有两套是由在白云区从事金融行业的客户购买的，他自己目前住在白云区300多平方米的房子里，此前在美联储降息之时就有点意动，此次购房也有一定的资产配置考虑。”中海大境的销售负责人对记者表示。无独有偶，耀胜新世界也表示近日购房的一对夫妻也是出于置换和配置核心资产的考虑而出手。市场成交似乎也在验证这一趋势。
广州市房地产行业协会专家委副主任、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，9月29日保利以117亿元的价格拿下金融城临江地块，为市场带来新的预期。值得注意的是，上海、深圳等地最近高端豪宅成交都超过了预期。高净值客户的判断力和行动力，都是超前的，在新的预期下，高端购买力或将提前爆发。
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▌专家看法
林毅夫：政策空间大经济止跌回升可预期
近日在北京举行的2024清华五道口首席经济学家论坛上，北京大学新结构经济学研究院院长林毅夫在会上表示，当前经济的低迷，比如股市不振、民间投资意愿低、居民消费乏力等是短期问题，是耐心不足，对此，中国有非常充分的财政政策、货币政策、金融政策空间，只要把这些政策应用好，应该可以稳定信心，经济恢复正常增长。随着近期一系列政策措施的出台，大家的信心已经恢复，在股票市场上表现非常明显，相信经济止跌回升应该可以预期。
对于楼市而言，短期是政策效应，长期则在于经济形势的发展。业内人士认为，近期楼市相关政策密集落地后，市场将迎来一定修复，10月核心城市销售好转可期，进而带动四季度市场边际改善，但考虑到居民收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情。而经济发展长期向好的预期和信心也将加速楼市回暖的进程。
▌北上广深齐推楼市新政楼市热度均现提升
9月30日，继上海、广州、深圳接连发布楼市新政后，北京从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。
截至目前，一线城市均已出台楼市新政。一线城市政策集中落地，也有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极作用。从政策趋势上看，短期一线城市政策基本到位，未来限制性政策依然具备优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。
值得重视的是，未来完善去库存政策，改善市场供求关系稳市场或是政策重要发力点，地方国企收储地方国企收储已建成未售新房是政府主推的去库存方式，但目前存在多项卡点，如收购价格偏低、标的物户型和楼栋不匹配、资金成本较高等，未来针对这些卡点出台针对性的配套政策，也将为房地产市场止跌回稳助力。未来楼市政策若能进一步发力，房地产市场行情还可看高一线。
从长假首日的行情来看，深圳楼市也出现项目咨询量、带看量均提高的态势私募股票操盘手，数据显示，政策出台后的24小时内，深圳新房成交量同比上涨了50%。虽然折扣走量仍为主旋律，但已有部分项目在一夜之间收缩了前期的优惠政策。